Erfpacht. Betrouwbaar (en betaalbaar) wonen.

Bij woningen en appartementen is er regelmatig sprake van Erfpacht. Soms is het niet altijd even duidelijk wat dit nu precies te betekenen heeft. In theorie is het inderdaad zo dat er bij het Recht van Erfpacht rekening gehouden dient te worden met specifieke zaken. Dit is echter niet per definitie nadelig. In de praktijk blijkt dat het recht van Erfpacht vrijwel altijd goed is geregeld. Erfpacht kent in sommige gevallen juist ook een aantal voordelen.

Wat is Erfpacht?

Bij Erfpacht verleent de eigenaar van een stuk grond iemand anders het recht om deze grond te gebruiken. Dit recht geeft aan de rechthebbende, de erfpachter, een positie die nagenoeg gelijk is aan die van de eigenaar. De erfpachter mag namelijk de grond in Erfpacht voorzien van een woning en vervolgens ook weer het recht verkopen. Erfpacht is een zakelijk recht dat is ingeschreven in het Kadaster. De rechthebbende is eigenaar van de opstallen die zich op de ondergrond bevinden.

Erfpacht lijkt nog het meeste op huren van de grond. Immers, de erfpachter moet een vergoeding betalen voor het gebruik van de grond. (Strikt gezien is deze vergelijking niet helemaal juist omdat de erfpachter een andere positie heeft dan een huurder)

Hoewel er dus een formeel verschil is wordt de erfpachter in de praktijk gezien als ‘feitelijk’of ‘economisch’ eigenaar. Het recht van Erfpacht geeft ook dusdanig verregaande rechten dat er van het oorspronkelijk ofwel ‘bloot’ eigendom weinig meer overblijft. De erfpachter is ook zelf verantwoordelijk voor afdracht van zakelijke lasten zoals onroerende zaak belasting en waterschapsheffing.

Waarom Erfpacht?

Erfpacht is letterlijk en figuurlijk al zo oud als de weg naar Rome. Reeds in de Romeinse tijd werd het recht van Erfpacht toegepast door eigenaren van “woeste gronden”. De eigenaren van deze grond lieten de bewerking aan anderen over en ontvingen hiervoor een vergoeding. In meer recente tijd werd Erfpacht ingezet in stedelijke gebieden om bestemming en gebruik te regelen.

Erfpacht wordt tegenwoordig ingezet om verschillende redenen. Erfverpachters (grondeigenaren) zijn onder andere gemeenten, waterschap, het Rijk en Staatsbosbeheer. Hiernaast zijn private partijen zoals woningcorporaties, pensioenfondsen, ontwikkelaars en beleggers actief met Erfpacht. De voornaamste reden hiervoor is dat men controle wil behouden over de grond of wil profiteren van de waardestijging. De Erfpachter merkt hier over het algemeen niets van.

Hoe werkt Erfpacht?

– Erfpacht is geregeld in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, Titel 7) .
– Een erfpachter krijgt het recht voor een bepaalde periode tegen vergoeding
– Gebruikelijke perioden zijn voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld 50 jaar) of eeuwigdurende erfpacht.
– De vergoeding voor het ter beschikking stellen van de grond heet de canon.
– De canon wordt in de regel maandelijks/ jaarlijks betaald of afgekocht en is fiscaal aftrekbaar.
– Erfpacht kent veel contractvrijheid
– Wanneer Erfpacht beëindigd wordt, krijgt een erfpachter van zijn investering de opstalwaarde vergoed.
– In het erfpachtcontract kan ook geregeld zijn dat na afloop van de erfpachtperiode de volle eigendom overgedragen wordt aan de (voormalig) erfpachter.

Aandachtspunten Erfpacht

Het recht van Erfpacht is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek. Er zijn echter wel zaken waar op gelet dient te worden indien er sprake is van Erfpacht:

Allereerst bestaat de mogelijkheid van indexering of tussentijdse herziening van de canon. Dit heeft gevolgen voor de hoogte van de maandelijks/jaarlijks te betalen canon. Overigens is hiervan geen sprake als de canon (tussentijds) volledig is afgekocht.

Van belang zijn tevens afspraken die gelden aan het einde van de overeengekomen periode. Bij zeer oude contracten (< 1915) is hierover soms niets vastgelegd. In theorie is de erfpachter dan bij het aflopen van de periode afhankelijk van de vraag of de grondeigenaar een nieuwe periode wil afsluiten. Dergelijke situaties komen echter zelden voor.

Meestal is vastgelegd dat na het aflopen van de Erfpachtperiode een nieuw contract wordt gesloten. De voorwaarden worden dan opnieuw overeengekomen, evenals de hoogte van de canon. Tegenwoordig is eeuwigdurende Erfpacht met afkoopsom het meest gebruikelijk.

Actueel is ook de discussie omtrent particuliere erfpacht. In de regel wordt deze vorm van Erfpacht sterk afgeraden en is ook tevens moeilijk te financieren. Het is echter lastig om hierover een eenduidig standpunt te formuleren. In ieder geval is het altijd raadzaam om het Erfpacht-contract te laten beoordelen door een professional zoals een gecertificeerde makelaar-taxateur of een notaris.

Voordelen Erfpacht

Erfpacht kent dus een aantal aspecten die om nadere aandacht vragen. Hierbij mag er echter wel van uit worden gegaan dat tegenwoordig problemen met Erfpacht uitzonderlijk zijn. Kopers van woningen kennen een mate van bescherming waarbij algemeen belang groter is dan het belang van de erfverpachter.

Het recht van Erfpacht wordt vaak kritisch bekeken wat niet onterecht is. Er moet alleen niet vergeten worden dat er hele stadswijken bestaan waar er sprake is van een situatie met erfpacht. Koopvormen zoals Koopgarant of Duokoop maken ook gebruik van een erfpachtconstructie.

Voor het kopen van een woning of andere onroerende zaak waarop het recht van Erfpacht rust kan gewoon een financiering (hypotheek) worden verkregen. Omdat de grond niet wordt gekocht maar wordt ‘gehuurd’ is er dus een lager hypotheekbedrag nodig. Bij een canon, ofwel de vergoeding voor het gebruik van de grond, is er ook geen sprake van aflossing. De canon vormt wel een maandlast maar deze is fiscaal aftrekbaar. Als de canon wordt afgekocht is rente over de afkoopsom fiscaal aftrekbaar

Tenslotte

Het doel van dit artikel is om globaal te informeren over de achtergronden van Erfpacht. Er bestaan immers vaak veel onduidelijkheden over het recht van Erfpacht. Er is enorm veel informatie over Erfpacht in het algemeen beschikbaar. Vanzelfsprekend is het dan ook niet de bedoeling om alle aspecten van Erfpacht nader toe te lichten. Dit is gewoonweg onmogelijk.

In de praktijk is het ook helemaal niet noodzakelijk om volledig op de hoogte te zijn over alle aspecten van het erfpachtrecht. Bij twijfel of onduidelijkheid is altijd te adviseren om een professional te raadplegen.