Taxatie vastgoed

Bij de taxatie van een woning is doorgaans veel vergelijkingsmateriaal beschikbaar. Via de zogenoemde comparatieve methode worden recente transacties met elkaar vergeleken, waarbij correcties plaatsvinden voor onderlinge verschillen. Deze methode, ook wel objectvergelijking genoemd, is mogelijk doordat er veel verkoopdata beschikbaar is.

Bij taxatie van zakelijk vastgoed zoals bedrijfsruimte, horeca, winkels maar ook verhuurde woningen (beleggingen) werkt dit anders. Hierbij wordt de taxatie gebaseerd aan de hand van de huurwaarde. Deze huurwaarde is de huurstroom die een vastgoedobject zou kunnen opleveren.

Voor het begrip is het zinvol om eens te verdiepen in de gedachten van een belegger in bedrijfsmatig vastgoed. Deze belegger wordt een verhuurde winkelruimte aangeboden met een huuropbrengst van €25.000,- per jaar. De vraagprijs is €250.000,–

Taxeren van zakelijk vastgoed op basis van huurwaarde

Bij een taxatie zakelijk vastgoed vormt de huurwaarde de basis voor de waardering. De huurwaarde is de huurstroom die een vastgoedobject op de markt zou kunnen genereren.

Wanneer een belegger een winkel of bedrijfspand aankoopt, ontvangt deze jaarlijks de overeengekomen huur. Deze huuropbrengst betreft echter een bruto‑huur. Hierop moeten de exploitatielasten nog in mindering worden gebracht.

Exploitatielasten en netto huuropbrengst

De exploitatielasten bestaan uit de jaarlijkse zakelijke lasten die voor rekening van de eigenaar komen, zoals belastingen en heffingen, verzekeringen, onderhoud en beheerkosten.

In een vereenvoudigd voorbeeld wordt uitgegaan van exploitatielasten van circa 10 procent van de bruto jaarhuur. Bij een bruto huuropbrengst van €25.000 resulteert dit in een netto huuropbrengst van €22.500.

Kapitalisatie en rendement bij zakelijk vastgoed

De netto huuropbrengst wordt gekapitaliseerd op basis van een rendementseis, ook wel yield genoemd. Bij een gewenst rendement van 8 procent wordt gerekend met een factor van 12,5.

In dit voorbeeld leidt dat tot een waarde van €22.500 vermenigvuldigd met factor 12,5, wat resulteert in een waarde van €281.250. Dit betreft de koopsom vrij op naam, exclusief overdrachtsbelasting en overige kosten.

Na verrekening van overdrachtsbelasting en bijkomende kosten ontstaat een eindwaarde kosten koper van circa €265.000.

Deze eindwaarde geeft aan welk bedrag een belegger, op basis van huur en rendement, maximaal zou moeten investeren in het vastgoedobject.

Aanvangsrendement en nuancering van de berekening

Bovenstaande berekening is een vereenvoudigde berekening op basis van het aanvangsrendement, ook wel BAR of NAR genoemd. In de praktijk is deze uitkomst voor meerdere interpretaties vatbaar.

Er is in dit voorbeeld geen rekening gehouden met diverse factoren, zoals het verschil tussen huurwaarde en daadwerkelijke huuropbrengst, contractuele voorwaarden of specifieke risico’s van het object.

Taxatierapport zakelijk vastgoed in de praktijk

In een bedrijfsmatig taxatierapport voor commercieel vastgoed wordt de gekozen waarderingsmethodiek altijd uitgebreid toegelicht. De inhoud en diepgang van het rapport zijn afhankelijk van het doel waarvoor de taxatie is opgesteld.

De potentiële huuropbrengst vormt bij courant zakelijk vastgoed vrijwel altijd de basis voor de waardering. Bij de taxatie van bijzonder vastgoed of wanneer sprake is van een specifiek doel, kunnen ook andere waarderingsmethodieken worden toegepast.

Iedere taxatie zakelijk vastgoed vraagt maatwerk

Wij lichten graag toe op welke wijze wij uw vastgoed waarderen. Hoewel de gehanteerde methodiek in de basis vaak gelijk is, blijft iedere taxatie van zakelijk vastgoed maatwerk.

Als ervaren taxateur zakelijk vastgoed beoordelen wij elk object opnieuw, rekening houdend met marktontwikkelingen, locatie, gebruik en doel van de taxatie.