Taxatie zakelijk vastgoed. Hoe werkt dat?

Bij de taxatie van een woning is meer dan genoeg vergelijkingsmateriaal om de waarde op te baseren. Via de ‘comparatieve’ methode worden referenties met elkaar vergeleken en is er een correctie voor verschillen. Deze wijze van taxatie, ook wel ‘objectvergelijking’ genoemd is mogelijk omdat er een groot aantal verkooptransacties beschikbaar is.

Bij taxatie van zakelijk vastgoed zoals bedrijfsruimte, horeca, winkels maar ook verhuurde woningen (beleggingen) werkt dit anders. Hierbij wordt de taxatie gebaseerd aan de hand van de huurwaarde. Deze huurwaarde is de huurstroom die een vastgoedobject zou kunnen opleveren.

Voor het begrip is het zinvol om eens te verdiepen in de gedachten van een belegger in bedrijfsmatig vastgoed. Deze belegger wordt een verhuurde winkelruimte aangeboden met een huuropbrengst van €25.000,- per jaar. De vraagprijs is €250.000,–

Als de belegger de winkel koopt ontvangt deze in ieder geval jaarlijks minimaal de genoemde huuropbrengst. Echter, het betreft hierbij een bruto-huur waar de zogenaamde exploitatielasten nog op in mindering gebracht moeten worden.

De exploitatielasten zijn de jaarlijkse (zakelijke) lasten die voor rekening komen van de eigenaar zoals belastingen en heffingen, verzekeringen, onderhoud en beheerkosten. Voor dit voorbeeld wordt aangenomen dat de lasten bij elkaar opgeteld ca. 10% van de bruto-jaarhuur bedragen. De netto-huur is dan €25.000 -/- 10% ofwel €22.500,–

De huuropbrengst wordt aan de hand van een rendementseis (Yield) gekapitaliseerd. Indien sprake is van 8% gewenst rendement wordt gekapitaliseerd met 100/8% = factor 12,5. Voor het voorbeeld geldt dat €22.500,- X factor 12,5 = €281.250

Als er verder geen bijzonderheden zijn is deze waarde €281.250 de koopsom v.o.n. waar de overdrachtsbelasting van 6% en overige kosten (ca. 0,25%) nog niet in mindering zijn gebracht. Na deze verrekening volgt dan een eindwaarde kosten koper van afgerond €265.000,–

Deze eindwaarde is dus het bedrag dat de belegger, op basis van huur en rendement, maximaal zou moeten investeren. In dit geval is de aangeboden winkelruimte dus mogelijk een aantrekkelijke investering voor deze belegger!

Bovenstaande berekening is een zeer eenvoudige berekening op basis van aanvangsrendement (BAR/NAR) De uitkomst is in de praktijk voor verschillende uitleg vatbaar. Tevens is er met verschillende invloeden geen rekening gehouden zoals het verschil tussen huurwaarde en huuropbrengst.

Uiteraard wordt dit in een bedrijfsmatig taxatierapport commercieel vastgoed wel uitgebreid toegelicht afhankelijk van het doel waarvoor de taxatie is opgesteld.

De potentieel aanwezige huuropbrengst (huurwaarde) is dus echter wel de basis voor de waardering van courant zakelijk vastgoed. Bij taxaties van bijzonder vastgoed of voor een speciaal doel wordt ook gebruik gemaakt van andere waarderingsmethodieken.

Vanzelfsprekend zijn wij graag bereid om u uitleg te geven op welke wijze wij uw vastgoed gaan waarderen. Hoewel de gehanteerde methode vaak hetzelfde is blijft iedere taxatie van zakelijk vastgoed een nieuwe uitdaging.